Les fonds de pension sont devenus des acteurs majeurs du développement immobilier (Crevoisier et al., 2025). En Suisse en particulier, les fonds de pension peuvent investir jusqu'à 30 % de leur fortune totale dans l'immobilier. En 2025, ils avaient plus de 120 milliards de CHF investis dans ce secteur (Swisscanto, 2025). L'immobilier résidentiel — ou logement — constitue 60 % des portefeuilles immobiliers. Malgré cette disponibilité considérable de capitaux, nous en savons étonnamment peu sur le rôle des fonds de pension dans le développement urbain (Theurillat et al., 2010). Dans ce projet, nous visons à analyser comment les stratégies d'investissement des fonds de pension façonnent le développement des villes suisses en général et des marchés du logement en particulier.

L'émergence mondiale des investisseurs institutionnels en tant que propriétaires immobiliers a été qualifiée de « landlordisme corporatif mondial » (Vidal et al., 2025). Les chercheurs ont montré que la financiarisation du logement et le rôle croissant des investisseurs institutionnels, y compris les fonds de pension, dans les marchés du logement sont liés à la diminution de l'offre de logements abordables, aux expulsions, aux déplacements sociaux et à la dégradation de la qualité résidentielle (Banti & Phylaktis, 2025 ; Fields & Uffer, 2016 ; García-Lamarca, 2021). En Suisse également, des articles de presse ont souligné l'implication de fonds de pension dans des villes comme Zurich et Genève dans des expulsions massives et la perte de logements abordables.

Dans le même temps, les fonds de pension constituent des acteurs financiers très stables. Plutôt que de rechercher la maximisation des profits à court terme, ils privilégient des rendements sûrs à long terme sur leurs investissements. Ils sont en outre sensibles aux risques réputationnels et à la pression publique (Parish, 2023). Par conséquent, les fonds de pension dans le monde entier ont de plus en plus adopté les principes environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et commencent à évaluer les impacts environnementaux et sociaux de leurs portefeuilles d'investissement.

Nous cherchons à mieux comprendre le rôle des fonds de pension dans les dynamiques du logement. En nous concentrant sur cet acteur clé, nous examinons comment les stratégies d'investissement des acteurs financiers façonnent le développement du logement dans les villes suisses. Notre recherche se déroule en deux étapes. Premièrement, nous analysons les stratégies d'investissement des fonds de pension et les processus décisionnels associés afin de cartographier comment, où et pourquoi ils investissent dans le logement. Deuxièmement, nous mettons ces résultats en relation avec les dynamiques plus larges d'urbanisation, d'accessibilité financière du logement et de déplacement social. Nos méthodes comprennent une enquête qualitative auprès des principaux fonds de pension, des entretiens d'experts et des groupes de discussion, ainsi que l'analyse de la littérature grise et de documents existants. Ce faisant, nous cherchons non seulement à mettre en évidence les effets potentiellement négatifs des stratégies d'investissement des fonds de pension, mais aussi à explorer comment celles-ci peuvent contribuer à des dynamiques du logement plus durables sur les plans social et environnemental.

References:

Banti, C., & Phylaktis, K. (2025). Are institutional investors the culprit of rising global house prices? Real Estate Economics, 53(2), 210–265. https://doi.org/10.1111/1540-6229.12514

Crevoisier, O., Theurillat, T., Rota, M., Segessemann, A., & Merckhoffer, A. (2025). The role of real estate in the development of cities and regions: Territorial real estate and economic systems. Progress in Economic Geography, 3(1), 100040. https://doi.org/10.1016/j.peg.2025.100040

Fields, D., & Uffer, S. (2016). The financialisation of rental housing: A comparative analysis of New York City and Berlin. Urban Studies, 53(7), 1486–1502. https://doi.org/10.1177/0042098014543704

García-Lamarca, M. (2021). Real estate crisis resolution regimes and residential REITs: Emerging socio-spatial impacts in Barcelona. Housing Studies, 36(9), 1407–1426. https://doi.org/10.1080/02673037.2020.1769034

Parish, J. (2023). Fiduciary Activism From Below: Green Gentrification, Pension Finance, and the Possibility of Just Urban Futures. Urban Planning, 8(1), 414–425. https://doi.org/10.17645/up.v8i1.6119

Swisscanto. (2025). Schweizer Pensionskassenstudie 2025. Zürcher Kantonalbank.

Theurillat, T., Corpataux, J., & Crevoisier, O. (2010). Property Sector Financialization: The Case of Swiss Pension Funds (1992–2005). European Planning Studies, 18(2), 189–212. https://doi.org/10.1080/09654310903491507

Vidal, L., Gil, J., & Martínez, M. A. (2025). Global corporate landlordism and a new cycle of tenant contention. Urban Studies, 62(16), 3113–3128. https://doi.org/10.1177/00420980251379359